Ljubljančan za stanovanje potrebuje 23 let, Celjan pa 16

Čas branja: 6 min
26.02.2015  16:20  Dopolnjeno: 30.03.2015 11:03
Stanovanja so glede na našo analizo kupne moči po občinah ta hip najbolj dostopna Celjanom in Mariborčanom, najmanj pa Ljubljančanom in Koprčanom; zdajšnje cene so na Štajerskem realne, v prestolnici pa bi morale upasti za vsaj 15 odstotkov, kažejo naši izračuni.

Obveščaj me o novih člankih:  

Iz februarske izdaje revije Moje finance.

Imate 155.540 evrov? Toliko namreč v povprečju stanejo v Ljubljani rabljena stanovanja, velika 77 kvadratnih metrov, ob upoštevanju povprečne prodajne cene 2.020 evrov za kvadratni meter. Čeprav so cene z vrha iz leta 2008 upadle že za 30 odstotkov, so stanovanja za Ljubljančane še vedno precej nedostopna, kaže naša analiza kupne moči po slovenskih občinah, ki na eni strani upošteva lokalne cene stanovanj, na drugi pa lokalne plače. Poglejmo izračun. Če upoštevamo povprečno plačo, ki v prestolnici znaša 1.125 evrov neto na mesec oziroma 13.500 evrov na leto, bi moral Ljubljančan za nakup stanovanja nameniti kar 11,5 letne neto plače. Za primerjavo povejmo, da bi skoraj pet let manj potreboval Celjan, ki sicer v povprečju na mesec zasluži 969 evrov, povprečni kvadratni meter pa lahko kupi že za 1.030 evrov.

mesto-01-xx.1423306629.jpg.o.600px.jpg
Foto: Shutterstock

Seveda je nerealno pričakovati, da bo posameznik celotno plačo namenil za nakup stanovanja, ampak le del te. Če upoštevamo, da posamezniku na računu za sprotno življenje ostane najmanj minimalna neto plača, ki znaša 570 evrov, je razpoložljiv dohodek Ljubljančana 565 evrov na mesec. In če bi tega v celoti namenil za nakup stanovanja, bi za to, da postane lastnik, potreboval 23 let. Medtem ko bi Celjan potreboval sedem let manj od Ljubljančana, torej 16 let. Po istem kopitu smo dostopnost stanovanj ugotavljali tudi za Maribor, kjer bi prebivalci za nakup stanovanja z razpoložljivo plačo potrebovali v povprečju 17 let, v Kranju 21 let, najdlje pa bi trajalo v Kopru, kar 26 let. Stanovanja so torej ob upoštevanju povprečne cene kvadratnega metra in povprečnega razpoložljivega dohodka najbolj dostopna Celjanom in Mariborčanom, najmanj pa Ljubljančanom in Koprčanom. Zaradi lažjega izračuna smo upoštevali tudi to, da je prebivalec zaposlen v občini, v kateri želi kupiti stanovanje. Z našimi ugotovitvami se strinja tudi Aleš Perovšek z geodetske uprave (Gurs).

Stanovanja so najbolj dostopna Celjanom in Mariborčanom, najmanj pa Ljubljančanom in Koprčanom.

Kdo si lahko izposodi največ

Glede na to, da večina nakup stanovanja financira z najemom dolgoročnega stanovanjskega posojila, smo preverili, koliko denarja si pravzaprav lahko Ljubljančan, Koprčan, Celjan, Mariborčan in Kranj­čan izposodijo od bank. Ob tem smo upoštevali, da jim mora po plačilu mesečnega obroka posojila na računu ostati 570 evrov, kolikor znaša minimalna plača. Ob upoštevanju tega imajo največ razpoložljivega dohodka Ljubljančani (565 evrov na mesec), sledijo Kranjčani (467 evrov), Koprčani (456 evrov), najmanj pa ga imajo Mariborčani in Celjani (408 evrov).

Poglejmo konkretno na primeru Ljubljančana in Celjana. Ljubljančan bi za 565 evrov neto razpolož­ljivega dohodka na naši največji banki lahko dobil največ 98.115 evrov posojila za dobo 20 let (šestmesečni EURIBOR in 3,25-odstotni pribitek). To je premalo za nakup stanovanja, ki v povprečju stane 155.450 evrov. Imeti bi moral še 57.425 evrov lastnih sredstev. Celjan, ki ima razpoložljiv dohodek 408 evrov, bi na banki dobil 70.581 evrov posojila z ročnostjo odplačevanja 20 let (šestmesečni EURIBOR in 3,25-odstotni pribitek), lastnih sredstev za nakup stanovanja, ki v povprečju stane 79.310 evrov, pa bi moral imeti še v višini 8.500 evrov. Več lastnih sredstev potrebuje posameznik za nakup stanovanja, težje je to zanj dostopno, saj bi moral pred tem dalj časa varčevati, da bi imel na voljo zadosten znesek. Najtežje bi si s povprečnim razpoložljivim dohodkom (456 evrov na mesec) privoščili stanovanje Koprčani, saj bi na banki lahko dobili slabih 80 tisočakov posojila, lastnih sredstev pa bi morali imeti skoraj 61 tisoč evrov.

Stanovanja dostopna le na papirju

Lahko se je tako poigravati s številkami, a realnost je popolnoma drugačna. So torej stanovanja Celjanom in Mariborčanom res bolj dostopna kot drugim v državi? »Celje ima glede na Maribor boljši položaj. Prevladuje storitveni sektor, plače niso občutno nižje glede na Ljubljano, težava je le število delovnih mest. Zato se delavci s teh območij vozijo v Ljubljano. V Mariboru in okolici so cene stanovanj zelo nizke, a so problematične zaposljivost, višina in stalnost dohodka. Industrijski sektor je skoraj propadel, potrebna bodo prestrukturiranja, to pa zahteva čas. Stanovanjski trg v Ljubljani in Kopru je beležil manjši upad v primerjavi s Celjem in Mariborom. Po drugi strani pa je središče Ljubljane podcenjeno, saj so cene tam prenizke glede na preostale regije,« razmišlja Nina Hudnik iz Roni nepremičnine. Podobno meni tudi analitik Matej Šimnic iz Alte Invest: »V grobem sicer lahko rečemo, da so stanovanja v štajerski prestolnici ljudem bolj dostopna, a se pri tem zanemarja položaj brezposelnih, ki si stanovanja seveda ne morejo privoščiti, delež teh pa je izjemno velik prav v Mariboru. Pri mestih, ki so bližje Ljubljani, je drugače, saj se precej ljudi vozi na delo v Ljubljano in imajo zato tudi v povprečju lahko nekoliko višjo plačo. Zanje bi rekel, da so stanovanja zunaj prestolnice bolj dostopna. Za turistična mesta, kot so denimo Koper, Bled, Kranjska Gora, pa je že v osnovi pričakovano, da je in bo dostopnost težava vseh, ki bi si želeli tam kupiti stanovanje.«

perovsek-ales1-akr.1423306627.jpg.o.600px.jpg
V Celju in Mariboru ni pričakovati dodatnih znižanj cen stanovanj z zdajšnjih ravni, je prepričan Aleš Perovšek. Foto: Andrej Križ

Bodo cene še upadale?

Pri izračunih kupne moči v posameznih občinah smo se poigravali z do zdaj znanimi podatki. Vprašanje je, ali v prihodnje pričakovati dodatna znižanja cen nepremičnin, morda tudi zvišanja povprečnih plač. V Celju in Mariboru ni pričakovati dodatnih znižanj cen stanovanj z zdajšnjih ravni, je prepričan Aleš Perovšek z Gursa. Strinja se tudi Nina Hudnik iz Roni nepremičnine: »Dodatnih zniževanj prodajnih cen najverjetneje ne bo na štajerskem, pomurskem in koroškem območju, saj so tam vrednosti nepremičnin že nekaj let zelo nizke.« Kaj pa prestolnica, ki je nekakšen motor nepremičninskega trga? Jože P. Damijan je v intervjuju za Moje finance prejšnji mesec napovedal, da bodo cene nepremičnin upadale še nadaljnji dve leti, za koliko, pa ni želel špekulirati. »Letos pričakujem še gibanje cen novogradenj navzdol. Rabljena stanovanja bodo temu sledila, a ne v polni meri. Ker ni generatorjev povpraševanja - populacija se stara, mladi odhajajo v tujino, država ima že štiri leta negativni migracijski saldo. Tisti, ki ostajajo v Sloveniji in so plačilno sposobni, za svoj denar zahtevajo več stanovanja - kar pomeni nižjo ceno,« razmišlja Branko Pavlin s statističnega urada.

Ljubljana po 1.700 evrov

V Ljubljani se sklene največ poslov, zato velja tudi za motor nepremičninskega trga. Naš izračun, v katerem smo upoštevali oglaševane cene in najemnine (price-to-rent ratio, ki kaže precenjenost ali podcenjenost nepremičnin), kaže, da bi morale cene v Ljubljani upasti še za 15 odstotkov, na 1.700 evrov za kvadratni meter, da bi prišli do ravnotežne cene glede na 10-letne zgodovinske podatke. »Bolje bi bilo govoriti o širšem razponu, grobe ocene za Ljubljano kažejo recimo cene vsaj od 1.600 do 1.800 evrov za kvadratni meter rabljenega stanovanja, medtem ko za nova stanovanja, glede na razpoložljive podatke, ocena sploh ni smiselna,« se strinja Aleš Perovšek z geodetske uprave. Pa bomo v Ljubljani kdaj imeli takšne cene? »Tega ne more vedeti nihče in vsekakor si česa takšnega ne bi upal napovedati,« dodaja Perovšek. Ob tem nas je opozoril, da je izračun ravnotežne cene čista teorija, praksa pa povsem druga stvar. »Na dejansko raven tržnih cen nepremičnin vpliva kopica socialno-ekonomskih in političnih dejavnikov. Pa tudi ravnotežna cena, izračunana na podlagi 'price rent ratio' se lahko hitro spremeni, če se na primer spremenijo najemnine,« pojasnjuje.

pavlin-branko1-us.1423306628.jpg.o.600px.jpg
V Ljubljani letos pričakujem gibanje cen novogradenj še navzdol, rabljena stanovanja pa bodo temu sledila, a ne v polni meri, razmišlja Branko Pavlin. Foto: Urban Štebljaj

In kako je na terenu? »Povprečna prodajna cena stanovanja v Ljubljani je 1.700 evrov na kvadratni meter, medtem ko so stanovanja, potrebna prenove, v Ljubljani tudi cenejša, in sicer 1.400 evrov za kvadratni meter,« kažejo prodaje v Roni nepremičnine. Nina Hudnik večjih upadanj cen ne pričakuje več. »Gre bolj za uravnoteženje trga nepremičnin. Opazi se denimo večje znižanje cene stanovanj na slabših lokacijah, v višjih nadstropjih večstanovanjskih stavb, brez parkirišč in podobno,« še pojas­njuje.

Vpliv novogradenj na cene

Kakšen pa bo vpliv prodaje »stečajnih« stanovanj, ki se prodajajo na dražbah in katerih cene so praviloma nižje od tržnih, na druge nepremičnine? »Prodaje stečajnih stanovanj ustvarjajo pritisk na cene rabljenih stanovanj, vendar ta vpliv ni velik, ker je ponudba takih stanovanj glede na ponudbo (konkurenčnih) rabljenih stanovanj razmeroma majhna oziroma je odvisna od obsega ponudbe stečajnih stanovanj na nekem trgu,« pravi Aleš Perovšek. Ob tem navaja primer: ker so bile zaloge neprodanih stanovanj iz nasedlih projektov v Mariboru precej večje kot v Celju, so v zadnjih letih cene stanovanj v Mariboru upadale občutno hitreje kot v Celju. Danes je mogoče pričakovati, da bodo »stečajna« stanovanja v večjem obsegu (kar lahko vsaj malo vpliva na znižanje cen rabljenih stanovanj) prišla na trg le še v Ljubljani in na Obali, dodaja. Vpliv prodaje stečajnih stanovanj na raven cen rabljenih stanovanj bo odvisen predvsem od časovnih intervalov, razmišlja Hudnikova. Predvideva, da se bodo zemljiškoknjižna stanja in s tem prodaja stečajnih stanovanj urejala postopoma. Tako se ne bo prodajala večina hkrati, kar bi lahko pomenilo dodaten upad cen rabljenih stanovanj.

Nekateri pa po drugi strani omenjajo podražitve zaradi zmanjšanja ponudbe stanovanj, ker se je gradnja skorajda ustavila. Je to sploh možno? »Dokler bodo na trgu še stanovanja, ki jih bo prodajala Družba za upravljanje terjatev bank (DUTB), tudi prodajna cena rabljenih stanovanj ne more veliko zrasti. Trga novih in rabljenih nepremičnin sta namreč prepletena,« razmišlja Branko Pavlin. Poleg tega opozarja tudi na psihološke dejavnike, ki delujejo po načelu nihala. V obdobju presežka povpraševanja pričakovanja prodajalcev potiskajo cene pretirano navzgor, ob zniževanju cen pa pretirano navzdol. Dejavnikov, ki bi nihalo nepremičninskega trga v Sloveniji umirili, ni videti veliko. Napovedani nepremičninski davek 2015 bo kmalu spet aktualen in bo destimuliral lastništvo praznih stanovanjskih objektov ter spodbudil ali prodajo ali oddajo. To bo povečalo ponudbo - in cene spet ne bodo mogle rasti, še dodaja Pavlin.

stanovanja-mf2-2.1423307096.jpg.o.600px.1423307128.jpg

stanovanja-mf2-1.1423307022.jpg.o.600px.1423307049.jpg



Napišite svoj komentar

Da boste lahko napisali komentar, se morate prijaviti.
OGLAS
NEP&GRAD
Gradnja in bivanje
Gradnja in bivanje Lani so cene stanovanj v Sloveniji upadle za sedem odstotkov

Velikih pretresov na trgu nepremičnin Gurs lani ni zaznal, opozarja pa, da ni večjih stanovanjskih projektov, zato bomo zelo hitro ostali...

FINANCE
Nepremičnine
Nepremičnine Cene stanovanj: dokler ne bo dela, tudi preobrata navzgor ne bo

Lani so cene stanovanj še upadale, letos ni pričakovati velikih sprememb

DRAŽBE
Članki
Članki Kupci pograbili skoraj vsa stanovanja v Ajdovščini

Stečajnik Primorja je prodal devet od enajstih stanovanj v soseski Kresnice. Povprečna dosežena cena je bila 1.180 evrov za kvadratni...

FINANCE
Članki
Članki Tako bomo reševali stanovanjsko problematiko 3

Namesto neprofitnih najemnin bi imeli stroškovne, ki bi se bolj približale tržnim najemninam, uvedli bi stanovanjski dodatek

FINANCE
Članki
Članki Cene novih stanovanj so šle v zadnjem četrtletju 2014 navzgor

Število prodaj novih stanovanj se je močno povečala predvsem na račun prodaje 172 stanovanj Stanovanjskega sklada na Brdu v Ljubljani

DRAŽBE
Članki
Članki Prodana štiri od šestih Mišičevih stanovanj v Luciji

Stanovanja v Rezidenci Park Lucija so bila prodana po izklicnih cenah. Skupen iztržek znaša 678 tisoč evrov

FINANCE
Nepremičnine
Nepremičnine DUTB prevzema Celovške dvore: vanje bo še vlagala, koliko, ne pove 2

Bo 224 neprodanih stanovanj končno našlo kupce in po kakšni ceni? Koliko denarja bomo še izgubili?

PRO
Članki
Članki Nepremičninski svetovalec je lahko uspešen mediator pri dedovanju in ločitvah

Čustvene zamere v družinah pogosto pripeljejo do nezmožnosti dogovora v primeru ločitev, dedovanj ali drugih življenjskih dogodkov v...